土地抵押了能办理预售许可证吗

土地证抵押后，理论上是可以办理预售许可证的，但需要满足以下条件：

1. 抵押权人同意 ：开发商在办理预售许可证前，应征得抵押权人的书面同意。

2. 解除抵押或抵押权人变更 ：一般情况下，土地抵押后无法直接办理预售许可证，因为预售许可证要求土地使用权清晰。如果抵押权人同意解除抵押或变更抵押权人，土地权利恢复清晰，则可能重新申请预售许可证。

3. 符合预售条件 ：根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售需要满足以下条件：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

持有建设工程规划许可证和施工许可证；

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4. 法律程序 ：开发商在进行预售前，应经过相关法律程序，包括与抵押权人协商、办理必要的法律文件等。

5. 预售款管理 ：抵押权人应对预售资金进行回收管理，确保资金安全。

综上所述，土地证抵押后能否办理预售许可证取决于抵押权人的同意、土地权利的清晰度以及是否满足预售条件。具体情况需根据当地法规和实际情况确定

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